Chi ristruttura casa nel 2025 può detrarre dall'Irpef il 50% delle spese sostenute, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione si spalma in dieci quote annuali di pari importo, quindi ogni anno recuperi un decimo del totale nella dichiarazione dei redditi.
Chi può usare la detrazione e su quali immobili
La detrazione spetta a chi sostiene effettivamente la spesa e ha un diritto reale sull'immobile. Non serve essere proprietari: va bene anche chi è inquilino con regolare contratto, chi ha l'usufrutto, il comodatario registrato o il familiare convivente del proprietario. L'importante è che chi paga sia anche chi poi porta la spesa in detrazione.
Gli immobili ammessi sono quelli a destinazione residenziale, cioè abitazioni e relative pertinenze come cantine, box auto e soffitte. Rientrano tutte le categorie catastali da A/1 a A/11, esclusa la A/10 che corrisponde agli uffici. Se ristrutturi un locale commerciale o un capannone, questa agevolazione non si applica.
Un punto che molti trascurano: il tetto di 96.000 euro si riferisce alla singola unità immobiliare, non alla persona. Se possiedi due appartamenti e li ristrutturi entrambi, puoi arrivare a 96.000 euro di spesa detraibile per ciascuno. Al contrario, se due comproprietari pagano lavori sullo stesso appartamento, il tetto resta uno solo e va ripartito tra loro in base a quanto ciascuno ha effettivamente speso.
Quali lavori rientrano nel bonus
La lista dei lavori ammessi è ampia, ma non comprende tutto. Rientrano gli interventi di manutenzione straordinaria sulle singole unità abitative: sostituzione degli infissi con modifica di materiale o tipologia, rifacimento dell'impianto elettrico o idraulico, sostituzione della caldaia, realizzazione di un bagno nuovo, apertura o chiusura di porte interne con modifica della tramezzatura.
Per le parti comuni dei condomini vale una regola più favorevole: sono detraibili anche i lavori di manutenzione ordinaria, come la tinteggiatura delle pareti del vano scale o la riparazione del portone. Sulla singola abitazione privata, invece, la manutenzione ordinaria da sola non basta.
Rientrano anche il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia vera e propria, che comprende interventi più pesanti come la demolizione e ricostruzione con lo stesso volume, il cambio di destinazione d'uso o la modifica della sagoma nei limiti consentiti dal comune.
| Tipo di intervento | Singola abitazione | Parti comuni |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria | No | Sì |
| Manutenzione straordinaria | Sì | Sì |
| Restauro e risanamento conservativo | Sì | Sì |
| Ristrutturazione edilizia | Sì | Sì |
Tra le spese detraibili rientrano anche quelle accessorie strettamente legate ai lavori: la progettazione, le perizie, i diritti di segreteria per le pratiche comunali, l'Iva sui materiali e sulla manodopera. Anche l'acquisto dei materiali è detraibile, a patto che sia collegato a un intervento che di per sé rientra nell'agevolazione.
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Come si paga: il bonifico parlante
Questo è il passaggio dove si commettono più errori. Per avere diritto alla detrazione, ogni pagamento deve avvenire tramite bonifico parlante, cioè un bonifico bancario o postale che riporta tre informazioni obbligatorie: il codice fiscale di chi paga, il codice fiscale o la partita Iva di chi riceve il pagamento e il riferimento normativo, che è l'articolo 16 bis del DPR 917/1986.
La maggior parte delle banche, sia allo sportello sia nell'home banking, ha un modulo specifico per i bonifici legati alle ristrutturazioni. Quando lo compili, il sistema inserisce automaticamente la causale corretta e applica la ritenuta d'acconto dell'8% a carico dell'impresa che riceve il pagamento. Se usi un bonifico ordinario senza questi dati, perdi la detrazione su quella spesa.
Pagare in contanti, con assegno o con carta di credito non va bene. L'unica eccezione riguarda gli oneri di urbanizzazione e le imposte comunali, che per loro natura si pagano con bollettini o modelli F24 e non richiedono il bonifico parlante.
Pratiche edilizie e comunicazioni necessarie
Prima di iniziare i lavori, verifica quale titolo abilitativo serve. Per la manutenzione straordinaria nella maggior parte dei casi basta una CILA, la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, che un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) presenta al comune. Per interventi più importanti come modifiche strutturali serve la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività e per le ristrutturazioni pesanti può essere necessario il permesso di costruire.
Dal 2012 non è più obbligatorio inviare la comunicazione preventiva all'Asl, tranne nei casi in cui la normativa sulla sicurezza nei cantieri lo richieda, cioè quando nel cantiere operano più imprese contemporaneamente. In quel caso serve anche la notifica preliminare all'Asl territorialmente competente.
Non esiste una "domanda" da presentare all'Agenzia delle Entrate per ottenere il bonus. La detrazione si attiva direttamente nella dichiarazione dei redditi, indicando le spese sostenute nel quadro E del modello 730 o nel quadro RP del modello Redditi. L'importante è conservare tutta la documentazione per almeno dieci anni dopo l'ultima rata detratta, perché l'Agenzia può chiederla in caso di controllo.
Documenti da conservare
La documentazione da tenere in ordine è più di quella che molti pensano. Servono le ricevute dei bonifici parlanti, le fatture delle imprese e dei professionisti, la copia del titolo abilitativo presentato al comune (CILA, SCIA o permesso di costruire) e la ricevuta di accettazione rilasciata dallo sportello unico dell'edilizia.
Se i lavori non richiedono un titolo abilitativo specifico, come nel caso dell'edilizia libera, basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui indichi la data di inizio lavori e dichiari che gli interventi rientrano tra quelli agevolabili. Questa dichiarazione la scrivi tu, non serve un notaio: è un'autocertificazione.
Per i lavori condominiali, l'amministratore rilascia una certificazione che attesta l'importo pagato da ciascun condomino e la quota detraibile. Conserva anche quella.
Cosa cambia dal 2026
La detrazione al 50% con il tetto di 96.000 euro è confermata per il 2025 solo sull'abitazione principale. Per le seconde case, l'aliquota è già scesa al 36%. Dal 2026 la situazione peggiora: per l'abitazione principale la detrazione scende al 36% e per gli altri immobili al 30%. Il tetto di spesa resta a 96.000 euro.
Questo significa che se hai in programma lavori importanti su una seconda casa, il 2025 è l'ultimo anno con il 36%. Dal prossimo anno perderai altri sei punti percentuali. Per l'abitazione principale, invece, hai tempo fino a fine 2025 per sfruttare il 50%.
Cessione del credito e sconto in fattura
Dal 2023 la cessione del credito e lo sconto in fattura non sono più disponibili per il bonus ristrutturazione ordinario, salvo rarissime eccezioni legate a interventi su edifici danneggiati da eventi sismici in aree specifiche. Nella pratica, oggi l'unico modo per usufruire dell'agevolazione è la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, in dieci rate annuali.
Chi ha una capienza fiscale bassa, cioè paga poca Irpef perché ha un reddito modesto, rischia di non riuscire a sfruttare tutta la detrazione. La quota annuale che non trovi spazio nell'imposta lorda di quell'anno è persa: non si può né riportare all'anno successivo né chiedere a rimborso. Prima di avviare lavori costosi, fai due conti con il tuo commercialista o con il Caf su quanto Irpef paghi ogni anno e quanta detrazione riesci effettivamente ad assorbire.
