Dal 2024 in poi il quadro normativo sugli affitti brevi in Italia è cambiato in modo sostanziale, con obblighi nuovi per chi affitta casa ai turisti e regole locali che variano molto da città a città. Chi gestisce anche un solo appartamento deve conoscere questi vincoli, perché le sanzioni sono già operative e i controlli si stanno intensificando.
Il Codice Identificativo Nazionale: cos'è e chi deve averlo
Il cambiamento più rilevante a livello nazionale è l'introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Si tratta di un codice alfanumerico unico che viene assegnato a ogni unità immobiliare destinata ad affitto breve turistico. Non è facoltativo: senza CIN non si può pubblicare un annuncio su nessuna piattaforma, né su Airbnb, né su Booking, né altrove. Il codice va esposto anche fisicamente all'esterno dell'immobile, in modo visibile.
Per ottenerlo bisogna registrarsi sulla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. La procedura è telematica e richiede i dati catastali dell'immobile, i dati del proprietario o del gestore e un'autocertificazione sul rispetto dei requisiti di sicurezza. Non servono intermediari: si fa tutto online con SPID o CIE, cioè l'identità digitale o la carta d'identità elettronica.
Chi affitta senza CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro. Chi pubblica un annuncio senza indicare il codice nell'inserzione rischia da 500 a 5.000 euro. Le piattaforme stesse sono obbligate a verificare la presenza del CIN e a rimuovere gli annunci che ne sono privi, pena sanzioni anche per loro.
Requisiti di sicurezza obbligatori per gli immobili
Oltre al CIN, la normativa nazionale ha introdotto obblighi precisi sulla sicurezza degli alloggi. Ogni unità destinata ad affitto breve deve avere rilevatori di gas combustibile e di monossido di carbonio funzionanti, se nell'immobile sono presenti impianti a gas. Servono anche estintori portatili a norma, posizionati in modo accessibile e con revisione in corso di validità.
Questi requisiti valgono per tutti, anche per chi affitta una sola stanza dentro casa propria. Non è una formalità: l'autocertificazione che si firma al momento della richiesta del CIN dichiara che l'immobile rispetta queste condizioni. Se in caso di controllo risulta il contrario, si risponde personalmente, sia sul piano amministrativo che su quello penale in caso di incidenti.
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La cedolare secca: cosa è cambiato sulle aliquote
Sul fronte fiscale, la cedolare secca sugli affitti brevi è rimasta al 21% solo per chi affitta un unico immobile. Dal secondo immobile in poi destinato a locazione breve, l'aliquota sale al 26%. Questo vale per le persone fisiche che non operano in forma imprenditoriale.
Il punto chiave è questo: il conteggio si fa sul numero di immobili affittati nell'arco dell'anno, non su quanti se ne possiedono. Se hai tre appartamenti ma ne affitti solo uno con formula breve, resti al 21%. Se ne affitti due, sul secondo paghi il 26%. La scelta di quale sia il "primo" immobile, quello a cui applicare l'aliquota ridotta, spetta al contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
C'è anche un altro aspetto che molti trascurano. Chi gestisce più di quattro immobili in affitto breve viene considerato automaticamente un'attività imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue: partita IVA, contabilità, contributi previdenziali. Non è una soglia discrezionale, è stabilita per legge.
Le città con le restrizioni locali più stringenti
La normativa nazionale lascia ai Comuni la possibilità di introdurre regole aggiuntive. E diverse città lo hanno fatto, con approcci molto diversi tra loro. Il panorama è frammentato, quindi chi affitta deve verificare sempre le regole del proprio Comune, non solo quelle nazionali.
| Città | Tipo di restrizione | Dettaglio principale |
|---|---|---|
| Firenze | Divieto zona UNESCO | Stop a nuove licenze nel centro storico |
| Venezia | Limite di durata | Minimo 2 notti consecutive |
| Roma | Regolamento in fase attuativa | Limiti per zona e numero di immobili |
| Milano | Obbligo di comunicazione | Registrazione comunale aggiuntiva |
| Bologna | Limite quantitativo | Tetto massimo di giorni annui di affitto |
Firenze è stata la prima grande città a muoversi con decisione. Il Comune ha bloccato il rilascio di nuove autorizzazioni per affitti brevi nella zona del centro storico tutelata dall'UNESCO. Chi già operava può continuare, ma non si possono aggiungere nuovi appartamenti al circuito turistico in quell'area. La motivazione dichiarata è la tutela della residenzialità: nel centro di Firenze, negli ultimi dieci anni, il numero di residenti stabili è calato in modo significativo a favore delle locazioni turistiche.
Venezia ha puntato su un meccanismo diverso, imponendo un soggiorno minimo di due notti. L'obiettivo è scoraggiare il turismo mordi e fuggi, quello di chi arriva la sera e riparte la mattina dopo. Per una città che gestisce già un contributo di accesso, cioè il biglietto d'ingresso per i visitatori giornalieri, il limite sulle notti si inserisce in una strategia più ampia di contenimento dei flussi.
A Bologna è stato introdotto un tetto massimo di giorni all'anno in cui un immobile può essere affittato con formula breve. Superato quel limite, l'attività viene riclassificata e servono autorizzazioni diverse, con obblighi più pesanti. Questo tipo di regola colpisce soprattutto chi gestisce appartamenti a tempo pieno come attività continuativa mascherata da locazione occasionale.
Roma sta ancora definendo il proprio regolamento attuativo, ma la direzione è chiara: limiti per zona, con il centro storico e i quartieri a maggiore pressione turistica soggetti a vincoli più severi. Milano per ora si è mossa soprattutto sul piano della tracciabilità, con obblighi di registrazione comunale che si aggiungono a quelli nazionali.
Cosa cambia concretamente per chi affitta
Se gestisci un appartamento in affitto breve, la prima cosa da fare è verificare di avere il CIN e che sia correttamente riportato su tutti gli annunci attivi. Controlla anche che sia esposto fisicamente sull'immobile. Poi verifica i requisiti di sicurezza: rilevatori di gas e monossido, estintori con revisione valida. Se manca qualcosa, sistemalo prima di ricevere il prossimo ospite, non dopo.
Il secondo passaggio è informarti sulle regole comunali della tua città. Non basta conoscere la legge nazionale. Se sei a Firenze e il tuo immobile è in zona UNESCO, potresti non poter più avviare l'attività. Se sei a Venezia, devi sapere che affittare per una sola notte non è più consentito. Queste informazioni si trovano sul sito del Comune o contattando direttamente l'ufficio SUAP, lo sportello unico per le attività produttive.
Sul piano fiscale, tieni il conto preciso degli immobili che affitti nell'anno. Se superi la soglia di uno, l'aliquota della cedolare secca cambia. Se superi quattro, cambia tutto il regime e devi strutturare l'attività come impresa. Un commercialista che conosce il settore delle locazioni turistiche ti costa meno di una sanzione.
La direzione è chiara, anche se il quadro è ancora in movimento
Il trend normativo va tutto nella stessa direzione: più controlli, più tracciabilità, più limiti nelle zone a forte pressione turistica. Chi pensa che queste regole resteranno sulla carta si sbaglia. Le piattaforme stanno già implementando i filtri sul CIN e i Comuni più colpiti dal fenomeno hanno interesse concreto a far rispettare i vincoli, perché la questione abitativa è diventata un tema politico di primo piano.
Non significa che l'affitto breve stia per sparire. Significa che sta uscendo dalla zona grigia in cui ha operato per anni. Chi lo fa in regola continuerà a farlo. Chi si è abituato a improvvisare, senza codici, senza sicurezza, senza dichiarazioni, si troverà fuori dal mercato nel giro di poco.
